Aktualios temos

Baltijos šalių NT verslo plėtra ir finansavimas

Trys Baltijos valstybės Estija, Latvija ir Lietuva šiuo metu yra pripažintos ir laikomos besivystančiomis ekonomikomis. Iš valstybių įvardinimo besivystančiomis taip pat galima spręsti jog įvairių turto rūšių ir finansų rinkų vystymasis minėtose valstybėse yra itin aktuali tema. Šiame tyrime mes labiausiai koncentruojamės į nekilnojamojo turto (NT) rinką, pagrindinė užduotis yra ištirti dabartinės NT rinkos tendencijas Baltijos šalyse, kokią įtaką NT rinka daro finansų rinkai ir kaip abiejų šių rinkų augimas galėtų būti paspartintas naujų nekilnojamo turto finansinių instrumentų įvedimu.

Pagrindinis finansavimas nekilnojamo turto rinkoms šiomis dienomis atkeliauja iš nuosavo kapitalo arba bankinių paskolų, viena pagrindinių to priežasčių yra didelis stambaus kapitalo poreikis. Tačiau, pagal būsimus Basel III direktyvos reikalavimus, bankai ir kitos finansinės institucijos turės veikti su daug didesnėmis kapitalo atsargomis ir konservatyvesniu rizikos valdymu. Tai gali privesti prie sunkumų finansuojant stambius ilgo laikotarpio projektus, kreditoriai reikalaus didesnės grąžos ir taikys griežtesnes paskolų sutarčių sąlygas. Anksčiau minėtos priežastys leidžia daryti gana tvirtą išvadą, kad būtinas finansinių rinkų vystymas ir platesnių investavimo galimybių per nekilnojamo turto finansinius instrumentus sukūrimas.

Paprastai didžioji tautos/valstybės lėšų dalis skirtingomis formomis priklauso namų ūkiams. Lyginant su bankais - populiarėjantys pensijų fondai ir draudimo bendrovės didina potencialaus kapitalo, kuris galėtų būti investuotas per finansų rinkas, apimtis. Pensijų fondai dažniausia yra ypatingai suinteresuoti investicijomis į ilgo NT ir fiksuotų pajamų turto vienetus, pagrindinė to priežastis yra ta, jog didžioji dalis pensijų fondų įsipareigojimų yra ilgo laikotarpio fiksuoto dydžio pensijų išmokos, taigi jų strategija turi subalansuoti investicijų ir įsipareigojimų laikotarpį bei pinigų srautus. Kita vertus, vidinio finansavimo ne visuomet pakanka patenkinti NT turto rinkos poreikius.

Nekilnojamo turto sektorius reikalauja stambių investicijų, taigi finansų rinkų vystymasis taip pat reikalingas ir užsienio investicijų pritraukimui. Be kita ko, labai svarbu yra nustatyti kokie finansiniai instrumentai būtų patraukliausi vidaus ir užsienio investuotojams, įvardinti jų tinkamumą teisiniu pagrindu, jų laikotarpį, padengimą, rizikos charakteristikas ir kitas kokybines ir kiekybines savybes. Įvedus patrauklias finansines priemones, galima tikėtis investicijų augimo, kadangi šios priemonės sukurtų platesnės diversifikacijos galimybes ir aukštos grąžos iš besivystančių valstybių pasiūlą - riziką mėgstantiems investuotojams.

Tyrimą pradėsime panašių temų mokslinės literatūros apžvalga, kuri padės labiau įsigilinti ir geriau suprasti NT ir finansų rinkos ryšį. Toliau tęsime bandydami įvertinti nekilnojamojo turto pasiūlą ir paklausą, bei bendras šiuometines tendencijas Baltijos šalių rinkose. Ši analizė bus atliekama tiriant komercinį nekilnojamą turtą, pagrindą sudarys Baltijos rinkose dominuojantys įstaigų (angl. office) ir mažmeninės prekybos (angl. retail) NT.

Kitoje tyrimo dalyje bandysime identifikuoti problemas  kylančias pritraukiant kapitalą, į šį klausimą bandysime pažvelgti iš teisinės, mokestinės pusės ir investavimo rizikos atžvilgiu. Taipogi ieškosime kokie būtų patraukliausi ir tinkamiausi finansavimo būdai, kokias finansavimo priemones būtų naudinga įvesti, pagrindinis dėmesys skiriamas per finansų rinkas pritrauktam kapitalui.

Kaip papildoma temą, bandysime trumpai apžvelgti sveikatos priežiūros ir senyvo amžiaus žmonių priežiūros plėtrą Baltijos šalyse. Šiuo metu ši rinka yra neišnaudota, todėl joje galima įžvelgti potencialą pelningoms investicijoms.

Apibendrinant – šiuo Lietuvos finansų instituto tyrimu bandysime atsakyti į tokius klausimus kaip: kokia dabartinė Baltijos šalių nekilnojamo turto rinkos situacija, kokie sunkumai kyla ieškant finansavimo minėtai rinkai, kaip šie sunkumai galėtų būti išspręsti plėtojant finansų rinkas ir kuriant naujas patrauklias investicijų galimybes kapitalo teikėjams. Be kita ko, juk likvidaus ir prieinamo kapitalo apimčių didinimas vystant kapitalo rinkas yra vienas iš pagrindinių Lietuvos finansų rinkos instituto tikslų.

Tyrimo asistentai:

Kostas Feruliovas

Žilvinas Jusaitis 

1. European trends in real estate development and financing - Lars Ohnemus

2. SCALA Real Estate Presentation - Manfred Steinbeisser

3. Real estate presentation - LFMI Research

4. LFMI RE financing - Joana Baublyte

5. Baltic RE Market Dynamics